Fiscalité 2027 des logements vacants : quel impact pour les Français de l’étranger ?

Pour les FDE, conserver un logement en France répond à une logique qui dépasse le simple investissement immobilier. Pied-à-terre utilisé lors des séjours en France, appartement réservé aux enfants, logement conservé en prévision d’un retour ou patrimoine destiné à la retraite : ces biens peuvent rester inoccupés plusieurs mois par an.

Mais à compter du 1er janvier 2027, les propriétaires de logements durablement inoccupés devront composer avec un nouveau durcissement fiscal. La réforme issue de la loi de finances pour 2026 permet notamment aux communes situées en zone tendue de renforcer la taxation de la vacance.

À Paris, la municipalité a choisi d’appliquer les taux maximaux autorisés. Pour les Français de l’étranger qui possèdent un logement vide dans la capitale, mais aussi dans d’autres grandes villes françaises, cette évolution pourrait donc avoir un impact significatif sur le coût de détention du bien.

Logements vacants : pourquoi les propriétaires sont-ils ciblés ?

Le marché immobilier français reste marqué par une forte tension dans plusieurs grandes agglomérations. Face au manque de logements disponibles à la location, les pouvoirs publics cherchent à remettre sur le marché une partie des biens durablement inoccupés.

Paris est particulièrement concernée. La municipalité estime qu’environ 140 000 logements sont vacants ou sous-occupés dans la capitale et souhaite favoriser le retour d’une partie de ces biens sur le marché locatif.

Dans ce contexte, les propriétaires non-résidents sont parfois présentés comme une catégorie importante de détenteurs de logements peu occupés. Il convient toutefois de relativiser cette perception.

Selon les données de la Chambre des Notaires du Grand Paris, les acquéreurs étrangers non-résidents représentent moins de 3 % des transactions immobilières parisiennes.

Surtout, cette catégorie ne doit pas être confondue avec les Français établis hors de France.

Pour un expatrié français, conserver un logement dans l’Hexagone peut répondre à des objectifs très concrets : disposer d’un point d’ancrage familial, préparer un éventuel retour, conserver un patrimoine en euros ou encore disposer d’un logement lors des séjours en France.

La difficulté est donc de concilier ces objectifs patrimoniaux avec une fiscalité qui pénalise désormais davantage les logements durablement inoccupés.

2027 : une fiscalité nettement plus lourde à Paris

La loi de finances pour 2026 a profondément modifié le cadre de taxation de la vacance immobilière, avec la mise en place de la Taxe sur les Logements Vacants et Habitations Vacantes (TVLH) et la possibilité pour les communes situées en zone tendue de majorer les taux.

La Ville de Paris a décidé de retenir la hausse maximale autorisée à compter du 1er janvier 2027.

Régime d’imposition	1re année de vacance	2e année et suivantes
Taux national de base en zone tendue	17 %	34 %
Taux maximal appliqué à Paris dès 2027	30 %	60 %

La différence est loin d’être symbolique.

Jusqu’ici, la Taxe sur les Logements Vacants concernait notamment les logements non meublés laissés inoccupés pendant une durée déterminée. Le taux était fixé à 17 % la première année, puis à 34 % les années suivantes, sur la valeur locative cadastrale retenue pour le calcul de la taxe.

À Paris, le taux pourra désormais atteindre 30 % dès la première année, puis 60 % à partir de la deuxième année.

Un exemple concret

Prenons un logement dont la valeur locative cadastrale retenue pour le calcul de la taxe est de 3 000 euros.

Avec l'ancien taux de 17 %, la taxation atteindrait environ 510 euros.

Avec le nouveau taux parisien de 30 %, elle passerait à 900 euros dès la première année.

À partir de la deuxième année, le taux de 60 % porterait la taxation à 1 800 euros.

Pour un Français de l’étranger qui conserve un appartement essentiellement pour quelques semaines de séjour par an, la facture peut donc rapidement devenir significative.

Attention : meubler son logement ne permet pas forcément d’échapper à la fiscalité

Face à cette hausse, certains propriétaires pourraient être tentés de transformer leur logement en résidence secondaire meublée.

Cette stratégie mérite toutefois d’être étudiée avec prudence.

Un logement meublé utilisé comme résidence secondaire relève d'un autre régime fiscal, notamment de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS). Dans les zones concernées, les communes peuvent également appliquer une majoration importante.

Autrement dit, le simple fait de meubler un appartement ne constitue pas nécessairement une solution permettant de réduire la facture fiscale.

Pour les propriétaires non-résidents, l'enjeu est donc de déterminer précisément la situation fiscale du logement et son régime d’occupation avant de prendre une décision.

Quelles solutions pour les Français de l’étranger ?

Le durcissement de la fiscalité ne signifie pas pour autant que tous les logements inoccupés seront automatiquement taxés. Plusieurs situations peuvent permettre une exonération ou une contestation.

1. Prouver que la vacance est indépendante de votre volonté

C’est l’un des principaux points à connaître.

Un logement peut, sous certaines conditions, échapper à la taxation lorsqu’il est réellement proposé à la vente ou à la location au prix du marché, mais qu’aucun acquéreur ou locataire ne se manifeste.

La situation peut également être prise en compte lorsque le logement nécessite des travaux importants le rendant temporairement inhabitable.

Pour un propriétaire vivant à l’étranger, il est donc essentiel de conserver toutes les preuves utiles :

• mandat confié à une agence immobilière ;

• annonces de location ou de vente ;

• échanges avec les candidats ;

• refus ou absence de candidatures ;

• devis de travaux ;

• factures des entreprises ;

• photographies attestant de l’état du logement.

En cas de contrôle ou de contestation, ces documents peuvent permettre de démontrer que le propriétaire n’a pas volontairement organisé la vacance du logement.

2. Conserver les preuves d’occupation du logement

La durée réelle d’occupation du logement constitue également un élément important.

Un logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année n’est pas considéré comme vacant au sens du dispositif concerné.

Les Français de l’étranger qui utilisent régulièrement leur logement lors de leurs séjours en France ont donc tout intérêt à conserver les justificatifs permettant d'établir cette occupation.

Billets d’avion ou de train, factures d’énergie, justificatifs de présence ou documents liés aux séjours peuvent notamment être conservés dans un dossier dédié.

3. Envisager une location adaptée à votre situation

Pour certains propriétaires expatriés, la mise en location peut constituer une alternative intéressante.

Il n’est pas nécessairement obligatoire de louer son logement à l’année. Selon la situation du bien et les conditions applicables, des solutions plus souples peuvent être envisagées, notamment le bail mobilité, destiné à certaines catégories de locataires et conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.

Le bail destiné à une entreprise ou à ses collaborateurs peut également répondre à certains besoins.

L’intérêt est double : générer des revenus locatifs tout en limitant les périodes durant lesquelles le logement reste totalement inutilisé.

Une étude préalable est toutefois indispensable afin de tenir compte des règles locales, de l'encadrement des loyers, du règlement de copropriété et des obligations fiscales.

Paris n’est pas la seule ville concernée

Même si Paris concentre une grande partie de l’attention, la problématique de la vacance immobilière dépasse largement la capitale.

D’autres grandes agglomérations situées en zone tendue, comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice ou Montpellier, sont également concernées par les dispositifs destinés à lutter contre les logements durablement inoccupés.

Les règles pouvant varier selon les communes, un propriétaire non-résident doit donc examiner la situation locale de son logement plutôt que de se baser uniquement sur les règles appliquées à Paris.

Français de l’étranger : pourquoi il faut anticiper 2027

Pour les expatriés propriétaires d’un logement en France, le 1er janvier 2027 constitue une échéance à ne pas négliger.

Un appartement utilisé seulement quelques semaines par an, laissé vide entre deux séjours et conservé sans projet de location pourrait devenir beaucoup plus coûteux à détenir.

Avant cette date, plusieurs réflexions peuvent être utiles :

Faut-il conserver le logement en l’état ? Le louer une partie de l’année ? Le proposer à la vente ? Le transformer en résidence secondaire meublée ? Ou simplement mieux documenter son occupation ?

Il n’existe pas de réponse universelle. Tout dépend de la localisation du bien, de sa valeur, de son utilisation, de la situation familiale du propriétaire et de ses objectifs patrimoniaux.

Une chose est en revanche certaine : la vacance immobilière devient un enjeu fiscal majeur pour les propriétaires non-résidents.

Pour les Français établis hors de France, anticiper la réforme, vérifier le régime fiscal applicable au logement et conserver les justificatifs nécessaires peut permettre d’éviter une mauvaise surprise lorsque les nouvelles règles entreront en vigueur.