Investir : la nue-propriété dans l’ancien, mode d’emploi

Investissement idéal pour les expatriés, l’achat en nue-propriété permet d’encaisser immédiatement des années de loyers sans fiscalité.


Pourquoi acheter en nue-propriété dans l’ancien ?

La nue-propriété dans l’ancien offre de multiples avantages : • Les loyers ne sont pas fiscalisés : ils sont perçus sous forme de réduction de prix • La plus-value imposable en cas de revente du bien est calculée à partir de la valeur initiale en pleine propriété • La taxe foncière est réglée par l’usufruitier ainsi que toutes les charges & travaux d’entretien (seuls les gros travaux - art 606 cc - incombent à l’acheteur) • Les frais de notaire sont allégés car calculés sur la valeur fiscale de la nue propriété • Aucun risque locatif • Aucun souci de gestion


Nue propriété

La définition de la nue propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) où le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien autrement appelé l’usufruit. On en déduit qu’un nu propriétaire ne peut pas jouir du bien et par conséquent ne reçoit pas les fruits de sa propriété. On en déduit une formule patrimoniale très simple :


PP = NP + U

Pleine propriété = Nue propriété + Usufruit


En conséquence, la nue propriété est l’une des composantes de la pleine propriété. Pour imager un peu cette définition de la nue propriété, nous pouvons prendre l’exemple d’un bien immobilier où dans ce cas la nue propriétaire correspond aux murs et l’usufruit au fait de louer ou d’occuper ses murs.


Origine juridique de la nue propriété

Dans le cadre du droit français, 3 composantes cohabitent afin de déterminer la pleine propriété. Ces composantes sont les suivantes :

  • l’usus qui d’un point de vue juridique correspond au droit d’user un bien

  • le fructus qui de son côté correspond à la jouissance d’un bien

  • l’abusus qui correspond à la propriété du bien

D’un point vue juridique, un nu propriétaire possède l’abusus du bien.


Différents types de nue propriété

En fonction de la nature du bien démembré, il existe classiquement 4 types de biens en nue propriété:

  • le plus classique, la nue propriété d’un bien immobilier. Dans le langage courant, on utilise fréquemment le terme de viager qui est une des résultantes d’un montage en nue propriété immobilière

  • la nue propriété de parts de SCPI

  • la nue propriété de contrats d’assurance vie

  • la nue propriété de parts de société

Il existe de nombreux montages patrimoniaux utilisant le recours au démembrement. En effet, en tant que gestionnaire en patrimoine, il est préférable de recourrir fréquemment aux mécanismes de démembrement de la pleine propriété avec par exemple la donation temporaire de l’usufruit permettant une absence d’imposition des loyers et d’iSF pendant la durée du démembrement.


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